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香港電台第二台節目主持人/財經書作者。

SEP 2019

精明買車位實戰篇(1)




買車位大誘因
誰不想買樓收租做業主,但買樓收租所需資金動輒過百萬,又要承擔維修保養及面對惡租霸等風險。買車位收租,入場費及風險較低,年回報率隨時超過七厘之多呀!以下就是投資車位的好處。

(1)入場費低:一般十餘萬元便有交易,屬門檻較低的物業投資。
(2)開支較少:買車位收租,不需裝修、維修等開支,轉租客時毋須執漏翻新,更不用擔心租客惡意破壞。
(3)不怕欠租:停車場主要以電子系統進出,業主只需向管理公司提出停止租戶的入閘卡,欠租問題即可解決,基本上不存在租霸問題。
(4)領匯加租: 領匯為替其股東爭取最高回報,會不停各旗下物業加租,特別是旺區或搶手位置加幅更為驚人。
(5) 高回報率: 停車場一般有5-7%回報,而部份優質的車位更具升值潛力。

投資車位風險
投資車位受供求關係以及其也因素影響,並非穩賺,而風險也不少,例如:-
(1) 變現力低:與基金及股票相比,地位變現力低。如果租金收入不理想,要賣出也不像股票或基金那麼容易。
(2) 油價飆升:抑壓了汽車的買賣,不利車位投資。
(3) 政府政策:若政府針對環保或交通問題而加牌費或推出一些不利駕車人士的政策,車位價格會受影響。
(4) 經濟環境:車位租售市道直接受經濟及樓市影響,如果整體經濟氣候欠佳,市民會削減汽車這類高消費品開支,車位需求自然減少。
(5) 供求改變:若有新停車場在突然附近未起樓的土地出現會影響供求,宜先了解區內未來供求走向。
(6) 價格波動:投資車位跟投資其他物業一樣,價格可升可跌。
(7) 領匯減租:領匯作風近年較進取,旗下車位不停加租,但對空置率較大的停車場也可能減租以爭取較高回報。



如何選擇車位地點
(1) 留意單位與車位比例
汽車並非必需品,若不幸遇上經濟逆轉,如所購的並非搶手車位,不能租出的機會會較大,即使大幅減租,亦無補於事,而且須繼續支付車位管理費等雜項支出。選擇合適的車位投資,首要了解區內車位的供求量,如同區的公眾停車場數量,屋苑車位的出租率,屋苑或同區的單位與車位比例,確保租客來源。

新界區的住戶與車位比例比較平均,港島區的比例則較低,投資價值亦較高。
一般來說,舊屋苑或舊區的單位與車位比例較低,如觀塘月華街一帶,每五至六個單位才有一個車位供應;港島西半山一帶更出現十多個單位,才有一個車位供應,供不應求下,售價自然較高。

(2) 區內人口的經濟能力
一般人誤以為位於鐵路沿線的屋苑,交通方便,車位需求應較非鐵路沿線低,
但事實則不然,因地鐵沿線屋苑樓價較高,住戶的經濟能力較佳,且多為有車階級,對車位的需求遠大於非鐵路沿線的屋苑。豪宅對車位需求則更大,可以高於一比一,即一個住宅單位可能需要超過一個車位,而此類屋苑車位價格抗跌力亦較佳。車位需求較大,租金回報更可觀,車位抗跌力更強。另亦可選入伙已接近十五年的物業車位,因為不少住戶已供完樓,手上資金較鬆動,可養車。

(3) 車位的位置及設施亦會左右其身價
條件較佳的車位較易租出,售價及租金自然會較佳,如有蓋車位售價及租金可較露天車位高一成;而愈接近停車場出口的車位售價及租金亦愈高,如停車場地面車位售價會較一樓或以上樓層高,另單邊車位售價亦較佳。停車場的結構譬如車位的闊度、彎位、層數等亦是投資車位時要考慮的因素。同屋苑不同座數車位數量可能有所不同,如屋苑的會所設在第二座,所以第二座的停車場較其他期數少了一層,車位供應少,需求大自然售價及租金也較高。鄰近商業大廈或商業區,車位需求較高,車位較具升值潛力。

(4) 參考指標
一些指標可間接反映車位價值,如屋苑單位買賣及租賃交投,交投愈多更有利車位需求。另外,可參考車位承接力,這反映於車位交投量,投資者宜選擇車位交投活躍的地區、每月均有成交的屋苑,投資者有需要套現時不但較易售出車位,同時有成交參考也較易定出一個合理的市場叫價。



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